La compraventa VI

El último capítulo de la compraventa, en general, se tratará de los avalúos y deslindes.

En todas las operaciones de compraventa existen tres valores del inmueble que será materia de la operación:

a) El valor catastral, que es el que tiene registrado la Dirección de Catastro de todos los municipios y que determina el valor que el municipio reconoce al bien y sirve además para determinar el valor del impuesto predial.
b) El precio que las partes establecen para comprar o vender, con independencia del valor catastral o del valor de avalúo. Cada quien puede vender o comprar a lo que le dé la gana.
c) El valor que fije un perito valuador de inmuebles.

Estos tres valores pueden tener un rol distinto en cada contrato de compraventa: En primer lugar, el valor catastral es el mínimo -supuestamente- que puede tener un inmueble. Éste lo fija el propio municipio, de un modo genérico e incluso ficticio.

El valor convenido entre las partes, es el verdaderamente importante, y el que determinará el nacimiento de los derechos y obligaciones de los contratantes. Este es un elemento referido en el Código Civil, relativo a la compraventa. Es éste, en realidad, el único que debiera ser importante para toda transacción inmobiliaria.

Y, el último valor, el del avalúo comercial, es el que fija un perito valuador, autorizado por el propio Ayuntamiento en funciones.

Como dije, el primero y el último, en realidad, resultan ajenos al contrato que tienen celebrado las partes. Sólo el precio acordado entre ellas es el importante para la consumación legal de la compraventa.

Los otros dos, son valores impuestos y que pueden ser ficticios o acomodaticios. En efecto, por lo que hace al valor catastral, usualmente se determina estableciendo precio por metro por colonia. Y así, según sea la colonia o fraccionamiento en que se encuentre el inmueble, su valor será inferior o superior, con independencia del valor real de la casa o la construcción tenga, pues éste valor se atribuye exclusivamente al terreno.

El valor de avalúo es el que determina un perito valuador. Pero, como se supone que este valor es el comercial, el perito debe enterarse cuáles han sido los precios que se han manejado en operaciones anteriores respecto de inmuebles pertenecientes a dichos fraccionamientos o colonias. Es decir, el perito debe tomar en consideración la ley de la oferta y la demanda, según las zonas de la ciudad.

Todos los peritos saben que un inmueble puede tener un valor mínimo y uno máximo. El que contrate sus servicios debe indicarle al perito lo que pretende de él: Puede hacerle ver que su terreno o casa, en realidad no tiene mucho precio, por las condiciones en que se encuentra; o bien, puede indicarle que su casa es muy valiosa por los detalles y acabados que tiene; o también puede indicarle que el inmueble se encuentra en una zona insegura, etc. Todos estos factores vas a incidir en el valor que se le dé al bien en cuestión. Aquí podemos también encontrarnos con un problema: el perito cobra de acuerdo con el valor que le asigne al terreno, así es que siempre tratará de darle un valor alto, lo que no siempre es en beneficio de las partes.

Para finalizar este tema, debo decir que el municipio cobra su impuesto sobre el valor más alto de los tres mencionados, (aproximadamente el 2% menos un deducible del salario elevado al año). La federación y el estado, por su parte, cobran sobre el precio convenido entre las partes.

Pero, otra vez se nos acabó el espacio por lo que nos veremos en la próxima semana en que, como siempre, estaré llevando la Notaría a sus hogares.

*Titular de la Notaría Pública Número Cinco en Ensenada

diegomonsivais@notaria5ensenada.com