El Valle

En Baja California

Fracasa programa de vivienda

Elevado costo de urbanización, crisis económica, insuficiente y cara oferta de créditos bancarios y la falta de reserva territorial entre los problemas

Por Javier Cruz / A los cuatro vientos / El Vigía

20.12.2011 - 12:00

Ensenada, B. C. - El programa de vivienda que hace tres años impulsó el Gobierno del Estado y su homólogo municipal para construir 17 mil casas en la ciudad de Ensenada, fracasó por el elevado costo de urbanización, la crisis económica y financiera, la insuficiente y cara oferta de créditos bancarios al sector y la falta de reserva territorial en la metrópoli costera.

De hecho el Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática (Inegi) reportó que al cerrar el año y por diversos motivos, en Ensenada aproximadamente el 16.6 por ciento de las viviendas existentes en el municipio se encuentran deshabitadas.

Es decir, de 154 mil 286 casas construidas, 25 mil 621 residencias se encuentran abandonadas. Y casi el 60 por ciento de ellas, es decir 15 mil 300, pertenecen al sector de vivienda económica y progresiva del programa oficial de vivienda.

A esa cifra se suma el déficit histórico de moradas que existe en Ensenada, que a decir del presidente de la Cámara Nacional de la Industria y Desarrollo de la Vivienda (Canadevi) local, ingeniero Cosme Frías Solís, asciende a 8 mil, aún descontando las 4 cuatro mil que se construyeron este año.

 

El proyecto municipal

Pero la respuesta del Ayuntamiento al problema tampoco se perfila como la social y sicológicamente más adecuada, pues involucra la puesta en marcha de un programa de mil viviendas “verticales” que buscan “compactar” la ciudad de Ensenada en los próximos 24 meses.

Este programa lo propuso a principios de año la arquitecto Diana Montfort, ex secretaria municipal de Administración Urbana, quien basó su propuesta en el programa de “compactación” de ciudades y construcción masiva de vivienda vertical en predios baldíos que cuentan con los servicios públicos elementales, que a nivel nacional puso en marcha este año el Instituto del Fondo para la Vivienda de los Trabajadores (Infonavit).

Montfort, que a mediados de año fue despedida por el alcalde Pelayo Torres y su cargo quedó acéfalo desde entonces, dijo cuáles eran los motivos del Ayuntamiento para poner en marcha el programa de vivienda.

“Nosotros estábamos viendo lo de la vivienda vertical con mucho cuidado. Considerábamos que compactar la ciudad es una ideal genial. La pregunta a resolver es cómo funcionamos como sociedad dentro de esos complejos habitacionales, y qué es lo que tendríamos que cambiar para que funcionen”, apuntó la ex funcionaria municipal.

Agregó: “Como una respuesta al problema de infraestructura (urbana) que tenemos en nuestra ciudad, el programa de ‘compactación’ es bueno. La falta de servicios (públicos) nos genera problemas viales y de otra índole en los desarrollos habitacionales, y la verdad tenemos muchos lugares aprovechables, donde la infraestructura ya está y sólo falta construir”.

Otra ex funcionaria del XX Ayuntamiento, la ingeniero Lourdes Oliva, ex directora de Catastro y Control Urbano, destacó que la propuesta que Montfort hizo en materia de vivienda fue bien vista por el alcalde, porque hacía énfasis en reducir la dinámica y tipo de construcción que aplicaron los pasados gobiernos municipales.

“Ellos (los tres pasados gobiernos locales panistas) generaron y gestionaron sus desarrollos habitacionales, como el Plan Noreste y la zona Sur, en lugares donde la infraestructura urbana no estaba establecida. Por eso hoy enfrentamos graves problemas de urbanismo, de movilidad, de vialidades, de la misma infraestructura básica de la ciudad”.

Aparentemente, fue ese diagnóstico lo que motivó al alcalde Enrique Pelayo a emprender un plan de construcción de vivienda diferente.

“Mi gobierno –enfatizó el presidente municipal- hace todo lo posible por allanar el camino para que esto sea una realidad. Queremos que este trienio sea el de la vivienda, la cual es básica, fundamental, ya que satisface una necesidad no nada más primaria, sino sagrada por lo que significa en el seno familiar: el contar con un techo, con un abrigo, con un refugio, independientemente de que no existe una manera más sana, eficiente y no inflacionaria de impactar en el fenómeno multiplicador de cualquier economía”.

Así, al inicio de su gobierno el edil invitó a los desarrolladores de casas y a los gobiernos del estado y la federación a integrar un frente común, que tuviera como única meta proponer las ideas más innovadoras, los mejores sistemas y la mejor normatividad para el desarrollo de la construcción de vivienda económica.

Pese a que no logró integrar al 100 por ciento ese frente común, el Gobierno Municipal afirma que este año promocionó la construcción de 300 viviendas.

En su primer informe de gobierno y dentro del capítulo de Desarrollo Social, Pelayo declaró en forma lacónica lo siguiente:

“Se ha realizado un enorme esfuerzo en favor de los sectores más indefensos de la comunidad ensenadense para que puedan mejorar su calidad de vida, y por primera vez en la historia de Ensenada hemos dado los pasos firmes en este sentido para construir 300 viviendas, de un ambicioso proyecto de más de mil”.

 

Poco espacio en reglamento

Pero la única cifra oficial que existe respecto al número de casas que se construyeron este año en el municipio de Ensenada es la que proporcionó el ingeniero Cosme Acuña: casi 3 mil 700 casas, a las que calificó como “viviendas dignas y espaciosas, en cumplimiento con la reglamentación inmobiliaria de la entidad y del Ayuntamiento”.

Los precios de estas unidades varían de 230 mil a un millón 200 mil pesos. Y de acuerdo con el profesional inmobiliario, hasta las casas más chicas en tamaño pueden crecer tanto vertical como horizontalmente.

El problema es que más del 60 por ciento de esas casas se ubican en el rango de viviendas “económicas”, o de interés social, que según la Canadevi tienen un promedio de construcción de 45 metros cuadrados.

El Reglamento Municipal de Edificaciones, de acuerdo con el portal de Transparencia del XX Ayuntamiento de Ensenada, consultado el pasado 15 de diciembre, define los tipos de vivienda que existen en Ensenada, determina que “vivienda mínima” es aquella “que tenga cuando menos una recámara, otra pieza habitable, servicios completos de cocina y servicios sanitarios, y que en ningún caso será menor a 30.42 metros cuadrados” -la Canadevi afirma que esa cifra es de 34 metros cuadrados y será de 36 en 2012-.

Y “vivienda progresiva” es aquella que, sin cumplir con los elementos de la vivienda mínima, se destina a los programas oficiales de vivienda subsidiada o financiada con fondos oficiales de vivienda, o a la vivienda unifamiliar para el uso propio construida por el propietario de un solo inmueble, por única vez, sin fines de comercialización ni de arrendamiento.

En este caso, la superficie mínima de construcción es de 21 metros cuadrados.

Para la doctora Virginia Guadalupe López Torres y el contador público Carlos Martínez Zúñiga, especialistas en desarrollo sustentable que participaron en un foro sobre La innovación para el desarrollo sustentable del municipio de Ensenada, que convocó el Instituto Municipal de Investigación y Planeación (IMIP) local, este reglamento y la Ley Estatal de Edificaciones permiten la construcción de viviendas en mínimos de espacio, lo que aparte de afectar la calidad de vida de sus residentes, viola disposiciones internacionales en materia de vivienda habitable.

En efecto, de acuerdo con el Centro de las Naciones Unidas para los Asentamientos Humanos (Hábitat), vivir en una casa de menos de 90 metros cuadrados puede generar conflictos sociales y familiares, cifra que destaca si se toma en cuenta que el 42 por ciento de la oferta del Infonavit, organismo que financia más viviendas en México, tiene entre 35.54 y 50 metros cuadrados.

Al respecto un estudio de la Facultad de Psicología de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM), dirigida por el doctor Fernández Díaz, especialista en psicología social, argumenta: “Un individuo que habita en un espacio reducido tiende a cambiar su conducta, se torna violento y tenso”.

La misma investigación menciona que la vivienda económica internacionalmente se pensó para familias de cuatro individuos, pero en México el promedio es de 5.2 por unidad, lo que quiere decir que cada miembro de la familia tiene roto su espacio vital de confort.

Este deterioro en la calidad de vida se aplica por igual a los condominios que promueve el XX Ayuntamiento en su programa de “compactación” de la vivienda.

Para la sicóloga Karimé Rodríguez, las casas “progresivas” y “económicas” que se construyen al amparo del programa nacional de vivienda, provocan conflictos sociales y emocionales en los inquilinos al recrudecer el hacinamiento, la promiscuidad y la inestabilidad familiar.

Destacó que las familias que habitan este tipo de viviendas muy probablemente padecerán alteraciones emocionales, proliferación de adicciones, desadaptación social, así como inseguridad y violencia que se manifiesta en ira, insomnio, agresividad, estrés, neurosis, ansiedad y violencia intra y extra familiar.

La propia ex titular de Administración Urbana municipal aceptó los riesgos sociales del proyecto de “compactación” de la ciudad y su programa estelar: la vivienda vertical.

“Lo importante es saber cómo quedará formulado el comité de vecinos de estas unidades habitacionales verticales, porque hasta la fecha yo no he visto condominios donde realmente se respete la imagen de los condominios y funcionen bien esas comisiones, donde la gente sí aporte la mensualidad para el mantenimiento de los jardines, para los servicios. Es una cuestión cultural”, expuso Montfort.

Agregó: “Conozco algunos de estos complejos habitacionales en donde la mitad de los condominios están ocupados y los problemas se originan porque la gente que compra después, renta, y muchas veces los que rentan son estudiantes, que tienen un estilo de vida muy diferente a la vida familiar, por lo que se originan fiestas, música, ruido, pleitos y no se forman los comités de vecinos. Los propietarios en su mayoría se van y los que se quedan viven con un problema (social) permanente”.

Además, mencionó, está el inconveniente del estacionamiento, porque éste se asigna para un sólo vehículo por condominio y muchas familias tienen más de un automóvil.

“Entonces, este tipo de desarrollo implica problemas importantes de carácter cultural. Y no estamos hablando de la vivienda vertical tipo Infonavit, en donde se presentan otros problemas de tipo social, que hay que analizar aparte y a fondo”.

 

Hacia arriba

El Gobierno Municipal de Ensenada conoció de la existencia del programa de vivienda vertical desde antes de que tomara posesión formal del poder, el pasado 1 de diciembre del 2010.

“Antes de entrar a la administración pública –contó Montfort-, en el mes de septiembre (de 2010), hubo un foro de vivienda internacional en donde se habló de las ciudades compactas. Ahí se nos dio la información referente a este proyecto, porque sí se va a comenzar a promover la vivienda vertical en nuestro país”.

Sobre si la ciudad es buena candidata para este proyecto, dijo: “Así es. Hay muchos predios baldíos que están dentro de la ciudad de Ensenada, pero tienen toda la infraestructura estratégicamente ubicada y cuando se habla de ciudades compactas se habla de crecer verticalmente para ser eficientes en la dotación de servicios y costo de infraestructura. Entonces, es una nueva manera de ver las ciudades en cuestión de crecimiento de vivienda”.

 

Gobierno abandona a empresarios

La falta de infraestructura urbana –servicios públicos como agua, energía eléctrica, drenaje, pavimentación, banquetas y guarniciones-, una de las causas que invocan los afiliados a la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda para declarar en aprietos a un sector que para este año dice, aplicó una derrama de inversión de mil 373 millones de pesos y generó miles de empleos en Ensenada.

El presidente estatal del organismo empresarial, ingeniero Javier Cadena Payán, destacó que mientras en los Estados Unidos el gobierno pone a los desarrolladores de vivienda toda la infraestructura urbana al pie del terreno, en Baja California no sucede así.

“Estamos hablando de un 10 por ciento más por meter obras de infraestructura que no nos corresponden, como son la luz, el agua, el drenaje y ahora los alimentadores, las líneas o las redes, y las vialidades también”.

Por esta razón, explicó, en la ciudad de Ensenada el programa de construcción de vivienda económica casi se paralizó.

“No se hace por lo alto de los costos de construcción e infraestructura. Ensenada es muy cara por la topografía del terreno y por la falta de servicios. En otras ciudades como Mexicali y Tijuana, en el valle de Las Palmas y algunas áreas circundantes al Bulevar 2000, sí se construye vivienda económica porque no hay esos problemas”.

Sobre el déficit de vivienda económica en Baja California, refiere: “A principios de año, en la de dos salarios y medio, que es la ‘económica’, eran 60 mil gentes las que estaban requiriendo ese tipo de vivienda. Equivale a 60 mil casas de 200 mil pesos cada una. Échele, son 12 mil millones de pesos.

“Esta cifra es lo que el estado no hace de obra en todo el sexenio, independientemente del problema social que esto significa: 60 mil personas que no pueden comprar una casa porque no tienen los ingresos suficientes”.

La lista de reclamos al gobierno de parte de los desarrolladores de vivienda es aún más amplia.

Cosme Frías, presidente de la Canadevi-Ensenada, al hacer un diagnóstico del estado que guardaba el sector a principios de año, destacó que los tres niveles de gobierno no invertían en infraestructura para desarrollar vivienda, y que la poca que aplicaban estaba orientada a la infraestructura de vialidades, específicamente la construcción de puentes.

“Llegamos a la vivienda progresiva, pero no a la económica. Estamos dejando a un gran sector de la población sin respuesta, y la industria no ha sido suficiente para atender a todas las necesidades”, aceptó en su análisis.

Identificó que el monto de los créditos hipotecarios sigue siendo pequeño y que la capacidad de pago del adquiriente de vivienda es muy baja por estar ligada al salario, además de que el costo de los terrenos es elevado, prestándose a la “alta especulación”.

Por lo que respecta al mercado, reconoció que los desarrolladores de vivienda no han llegado a la población de menores ingresos porque “el monto del crédito de acuerdo a la capacidad de pago del cliente es muy bajo; por lo tanto, cumplir con los requisitos de urbanización y vivienda económica en estos momentos es muy difícil”.

 

Los desarrolladores, las instituciones financieras y el gobierno deben unirse para buscar soluciones y plantear respuestas más eficaces, oportunas y accesibles, que respondan a un mercado que ha modificado sus necesidades.

 

 

 

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