¿Cómo se compra un terreno o una casa? Parte II

La semana pasada iniciamos este tema, que es muy amplio y por eso hoy lo retomamos.

Vimos que la primera dificultad legal con que se puede enfrentar un comprador de terreno o casa, es que el vendedor pruebe que es el dueño, y esto sólo es posible con el título de propiedad.

La oferta de lotes ejidales.- Durante mucho tiempo y aún ahora, vemos a ejidatarios queriendo vender su parcela en pedacitos. Y esto va a originar una serie de problemas para el que compra y para el que vende, porque, aunque ya se pueden vender las parcelas ejidales –antes estaba prohibido-, deben obedecerse las leyes de la materia, y para ello, se deben realizar varios trámites previos. Lamentablemente, mucha gente se deja engatusar y, como le entregan de inmediato el lote de terreno, el comprador cree que ya es el dueño. Pero no es así. Lo que está adquiriendo son derechos parcelarios, lo que no significa propiedad y que, además, está prohibido.

Si el comprador quiere comprar la propiedad de un lote ejidal, debe realizar estos trámites previos:

A) El ejido al que pertenece el bien debe sesionar para que todos los ejidatarios decidan si van a permitirse vender sus parcelas. Usualmente deciden que sí, y entonces esa asamblea (“dura”, la llaman), en la que acordaron la posibilidad de la venta, deben inscribirla en el Registro Agrario Nacional (RAN). Sin esta asamblea, que exige varias formalidades, no puede venderse. Dentro de estas formalidades está el hecho de que deben asistir a la asamblea, cuando menos las dos terceras partes de los ejidatarios; si no se reúnen, la asamblea no puede autorizar la venta de parcelas y el ejidatario no puede vender.

B) Una vez lograda la autorización de la asamblea, con la mayoría requerida e inscrita en el (RAN), cada ejidatario puede tomar la decisión personal de vender su propia parcela. Para ello, debe realizar más trámites: Debe obtener el dominio pleno. Es decir, solicitar al (RAN) que cancele su certificado parcelario (único título que hasta ese momento posee) y se lo canjee por un título de propiedad o dominio pleno.

C) Ese título de propiedad va a ser inscrito en el Registro Público de la Propiedad. Una vez inscrito, ahora sí, ya puede vender. Sin embargo, la venta debe ser de la totalidad de la parcela, pues la Ley Agraria así lo prevé y las leyes municipales ordenan que una parcela o un terreno de gran extensión, sólo puede dividirse cuatro veces, no más. Si se quiere dividir en más fracciones debe solicitar la formación de un fraccionamiento, y es muy complicado. De ahí que pocos ejidatarios estén dispuestos a solicitar un permiso de fraccionamiento, pues los requisitos y los impuestos (derechos) son muchos.

Pero si el ejidatario desea hacer las cosas bien, puede formar el fraccionamiento, cumpliendo varios requisitos previos: a) Debe dividirse toda la extensión en pequeñas fracciones o lotes, incluyendo, dentro de la misma, las calles; éstos lotes no pueden tener una superficie inferior a 110 metros; b) Debe determinarse por dónde pasarán las tuberías del drenaje y el agua limpia; y para ello deben determinarse los niveles que existen en el terreno y obtenerse la autorización de la CESPE. c) Debe definirse por dónde recibirá la energía eléctrica de todo el fraccionamiento. d) Debe entregar al municipio varios lotes de terreno, para destinos urbanos. Ahora sí está en posibilidad de que el Catastro Urbano le otorgue al ejidatario el permiso de fraccionamiento. Y ahora sí, el ejidatario puede vender lotes de terreno, debidamente autorizados por el Municipio, con título inscrito en el Registro Público de la Propiedad.

Pero de nuevo se acabó el espacio, por lo que en la próxima semana continuaremos con las ventas de parcelas ejidales.