La compraventa judicial

miércoles, 27 de noviembre de 2019 · 00:00

La compraventa judicial es aquella en que los jueces actúan en rebeldía y sustitución de los propietarios de los bienes, sean muebles o inmuebles, y firman por ellos la compraventa forzosa.
Es decir, cuando, por ejemplo una persona debe dinero, ya sea por un crédito personal o por uno hipotecario, está obligada a pagar ese dinero. Si no lo hace, a petición del acreedor que inicia un juicio para obtener su crédito, se embarga o se da curso al juicio hipotecario, notificando de ello al Registro Público de la Propiedad.
Este tipo de juicios existe desde el principio de México, como país independiente, en una forma casi idéntica actualmente. Sin embargo, nunca como durante el sexenio pasado se incrementaron tanto estos juicios, por razón de la corrupción en el INFONAVIT.
En efecto, hasta antes del sexenio de Peña Nieto, el INFONAVIT poco demandaba el cumplimiento del pago del dinero que había prestado a un trabajador para la adquisición de su vivienda. Cuando empieza ese gobierno, INFONAVIT decidió vender todos esos créditos a empresas privadas, a precios ínfimos y en forma masiva, quienes de inmediato iniciaban los procedimientos judiciales.
Las instituciones de crédito siempre lo han hecho, pero como éstas tenían buen control de aquellas personas a quienes les prestaban, raramente los deudores incurrían en retraso en sus pagos. INVONAVIT, en cambio, no puede tener más control que el que el trabajador tenga trabajo para pagar su casa.
En efecto, el INFONAVIT sólo revisa que un trabajador haya estado pagando, a través de su patrón, las cuotas obrero-patronales a que están obligados ambos, es decir, patrón y trabajador. El patrón retiene el importe del INFONAVIT, del Seguro Social, del Fondo del Ahorro y del Impuesto Sobre Productos del Trabajo a sus trabajadores y lo entera a sus respectivas oficinas. Con el tiempo, el trabajador ya ha acumulado una cantidad suficiente para que pueda aspirar a comprar una casa. Es entonces cuando el INFONAVIT les notifica a los trabajadores que pueden solicitar un crédito para adquisición de vivienda o construcción o remodelación de viviendas.
El trabajador se da a la tarea de buscar una casa y, al encontrarla, inicia en forma el trámite ante INFONAVIT. Aprobado el crédito, se celebra ante Notario la escritura de compraventa con garantía hipotecaria en favor del INFONAVIT.
A partir de ese momento, el patrón le descuenta de su sueldo al trabajador el monto que le haga saber INFONAVIT. De esta manera, con su propio sueldo y el apoyo patronal, el trabajador estará pagando su vivienda. Usualmente estos créditos están calculados para que el trabajador pague su vivienda en 20 años.
Aunque ahora con este gobierno se empieza a ver un cambio, los interese que cobraba antes el INFONAVIT eran superiores a los de cualquier institución de crédito, con lo que se estaba violando la garantía constitucional establecida de proporcionar a los trabajadores un crédito barato y una vivienda digna.
Lamentablemente, cuando el trabajador perdía su empleo, dejaba automáticamente de abonar al crédito hipotecario. Usualmente el INFONAVIT buscaba que el trabajador abonara directamente, si es que éste podía y le extendía el plazo para hacerlo.
Pero, a partir de Peña Nieto, el INFONAVIT decidió vender todos esos créditos a empresas particulares, quienes viendo la ventaja de los intereses altos y del valor de la vivienda, procedieron a demandar a todos esos trabajadores, para que los jueces ordenaran que esas casas se sacaran a remate y se vendieran en las dos terceras partes del valor de las mismas, en base a avalúos practicados en el mismo procedimiento judicial.
En cuanto estas empresas se adjudicaban las viviendas, a través de la compraventa judicial, procedían a venderlas, consiguiendo luego al comprador un crédito del INFONAVIT, y así obtener ganancias excesivas, pues habiendo pagado muy poco por cada crédito y teniendo derecho a los altos intereses y, además, quedándose con la vivienda por un valor inferior a su precio, recuperaban el crédito con todas sus ganancias excesivas.
Pero se nos acabó el espacio, por lo que continuaremos la próxima semana, llevando la Notaría a sus hogares.

*Titular de la Notaría Pública Número 5 de Ensenada
diegomonsivais@notaria5ensenada.com

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