FORO AGRARIO MÉXICO
Compraventa de lotes o solares urbanos en tierras ejidales (primera parte)
Por Reynaldo Magaña*
Los solares urbanos ejidales (lotes), en estricto sentido, son aquellos que la asamblea del ejido reservó específicamente para el asentamiento humano del poblado (ejido), a partir del cambio de destino de tierras de uso común a zona urbana. Sin embargo, actualmente de manera irregular, muchos ejidatarios o titulares (dueños) de parcelas, las han fraccionado y vendido en lotes, generando con ello problemas sociales, muy complicados de resolver.
También desde luego, hay quienes han obtenido el dominio pleno de su parcela y siguiendo la normatividad de la Dirección de Catastro y control urbano, han obtenido las autorizaciones correspondientes para hacer un fraccionamiento, cumpliendo la normatividad aplicable a los fraccionamientos, exactamente igual que en las ciudades. Sin embargo, estos últimos son los menos.
En este contexto, lo útil será analizar los primeros supuestos, esto es, zona urbana formal a cargo del ejido y parcelas ejidales convertidas en lotes para la venta irregular. En todos los núcleos agrarios, existe un asentamiento humano o zona urbana, que integra el área necesaria para el desarrollo de la vida comunitaria del ejido, que está compuesta por los terrenos en que, como ya se dijo, se ubique la zona de urbanización y su fundo legal.
Las tierras ejidales destinadas por la asamblea al asentamiento humano conforman el área irreductible del ejido y son inalienables, imprescriptibles e inembargables; cualquier acto que tenga por objeto enajenar, prescribir o embargar dichas tierras será nulo de pleno derecho. Los solares serán propiedad plena de sus titulares.
Todo ejidatario tendrá derecho a recibir gratuitamente un solar al constituirse, cuando ello sea posible, la zona de urbanización. La extensión del solar se determinará por la asamblea, con la participación del municipio correspondiente, de conformidad con las leyes aplicables en materia de fraccionamientos y atendiendo a las características, usos y costumbres de cada región.
La asamblea hará la asignación de solares a los ejidatarios, determinando en forma equitativa la superficie que corresponda a cada uno de ellos. Esta asignación se hará en presencia de un representante de la Procuraduría Agraria y de acuerdo con los solares que resulten del plano aprobado por la misma asamblea e inscrito en el Registro Agrario Nacional.
El acta respectiva se inscribirá en dicho Registro y los certificados que éste expida de cada solar constituirán los títulos oficiales correspondientes. Es importante destacar que una vez satisfechas las necesidades de los ejidatarios, los solares excedentes podrán ser enajenados por el núcleo de población ejidal a personas que deseen avecindarse.
Cuando se trate de ejidos en los que ya esté constituida la zona de urbanización y los solares ya hubieren sido asignados, los títulos se expedirán en favor de sus legítimos poseedores. En la mayoría de los ejidos se tiene la errónea costumbre de cobrar por la expedición de constancias a los compradores de lotes o solares, después de la primera enajenación, como si los directivos ejidales fueran fedatarios públicos.
Esas constancias ejidales no tienen absolutamente ningún valor legal. Lo anterior en razón de que después de la primera venta de un solar (la del ejido), las subsecuentes acumulan los documentos antecedentes, de tal manera que quien vende, además del contrato de compraventa de solar, debe entregar la constancia que originalmente le dio el ejido, para probar el origen del predio.
Con ello, al momento de la regularización con fines de titulación, el último poseedor y tenedor de la constancia y contratos de compraventa, acreditará ser el legítimo poseedor, a quien deberá expedírsele el título de propiedad correspondiente.
*El autor es jurista especializado en derecho agrario y ambientalista.
Twitter: @ReyMagaa
Facebook: Rey Magaña
Correo:
reyconosil@gmail.com
También desde luego, hay quienes han obtenido el dominio pleno de su parcela y siguiendo la normatividad de la Dirección de Catastro y control urbano, han obtenido las autorizaciones correspondientes para hacer un fraccionamiento, cumpliendo la normatividad aplicable a los fraccionamientos, exactamente igual que en las ciudades. Sin embargo, estos últimos son los menos.
En este contexto, lo útil será analizar los primeros supuestos, esto es, zona urbana formal a cargo del ejido y parcelas ejidales convertidas en lotes para la venta irregular. En todos los núcleos agrarios, existe un asentamiento humano o zona urbana, que integra el área necesaria para el desarrollo de la vida comunitaria del ejido, que está compuesta por los terrenos en que, como ya se dijo, se ubique la zona de urbanización y su fundo legal.
Las tierras ejidales destinadas por la asamblea al asentamiento humano conforman el área irreductible del ejido y son inalienables, imprescriptibles e inembargables; cualquier acto que tenga por objeto enajenar, prescribir o embargar dichas tierras será nulo de pleno derecho. Los solares serán propiedad plena de sus titulares.
Todo ejidatario tendrá derecho a recibir gratuitamente un solar al constituirse, cuando ello sea posible, la zona de urbanización. La extensión del solar se determinará por la asamblea, con la participación del municipio correspondiente, de conformidad con las leyes aplicables en materia de fraccionamientos y atendiendo a las características, usos y costumbres de cada región.
La asamblea hará la asignación de solares a los ejidatarios, determinando en forma equitativa la superficie que corresponda a cada uno de ellos. Esta asignación se hará en presencia de un representante de la Procuraduría Agraria y de acuerdo con los solares que resulten del plano aprobado por la misma asamblea e inscrito en el Registro Agrario Nacional.
El acta respectiva se inscribirá en dicho Registro y los certificados que éste expida de cada solar constituirán los títulos oficiales correspondientes. Es importante destacar que una vez satisfechas las necesidades de los ejidatarios, los solares excedentes podrán ser enajenados por el núcleo de población ejidal a personas que deseen avecindarse.
Cuando se trate de ejidos en los que ya esté constituida la zona de urbanización y los solares ya hubieren sido asignados, los títulos se expedirán en favor de sus legítimos poseedores. En la mayoría de los ejidos se tiene la errónea costumbre de cobrar por la expedición de constancias a los compradores de lotes o solares, después de la primera enajenación, como si los directivos ejidales fueran fedatarios públicos.
Esas constancias ejidales no tienen absolutamente ningún valor legal. Lo anterior en razón de que después de la primera venta de un solar (la del ejido), las subsecuentes acumulan los documentos antecedentes, de tal manera que quien vende, además del contrato de compraventa de solar, debe entregar la constancia que originalmente le dio el ejido, para probar el origen del predio.
Con ello, al momento de la regularización con fines de titulación, el último poseedor y tenedor de la constancia y contratos de compraventa, acreditará ser el legítimo poseedor, a quien deberá expedírsele el título de propiedad correspondiente.
*El autor es jurista especializado en derecho agrario y ambientalista.
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