DESDE LA NOTARÍA
La compraventa judicial III
Por Lic. Diego Monsiváis Franco*
La semana pasada vimos que la compraventa judicial es la que ordena un juez, mediante una sentencia que condena al deudor, para pagar a su acreedor el dinero que aquel le debe a éste, con un bien de su propiedad.
Para que haya sentencia, es necesario previamente que haya un juicio, pues la sentencia es la determinación que un juez hace, tras analizar las pruebas de la parte actora y la demandada, luego de determinar quién tiene la razón.
Si el juez considera que el demandado tiene la razón, deberá absolverlo del pago de lo debido y le deja a salvo sus derechos al acreedor para que, si lo desea, vuelva a demandar pero subsanando las deficiencias que tenía su demanda o sus pruebas.
Si por el contrario, el juez determina que el acreedor probó su demanda, entonces dictará sentencia en la que ordena que el deudor le pague a su acreedor la suma que éste probó al juez que su deudor le debía. Le hace saber al deudor que tiene un término (que oscila entre tres y diez días) para pagar su adeudo, bajo el entendido que de no pagar, los bienes embargados o hipotecados, propiedad del deudor, serán sacados a remate judicial y, con su producto, pagarse al acreedor.
Para ello, el juez manda pedir al Registro Público de la Propiedad que informe si el bien embargado o hipotecado tiene otros gravámenes, embargos o hipotecas. En caso que los haya, el juez los mandará llamar para que intervengan en el procedimiento de ejecución de sentencia, si así lo desean.
Después de esto se mandan valuar los bienes embargados o hipotecados y se informa que servirá de postura para participar en el remate, el equivalente a las dos terceras partes del precio en que fue valuado el inmueble. En otras palabras, si, por ejemplo, el bien inmueble fue valuado en un millón de pesos, las dos terceras partes de esta suma es la cantidad de $666,666.66 pesos, moneda nacional.
Como vemos, ya de entrada, el deudor está perdiendo una tercera parte de lo que vale su propiedad. Como dice el refrán: “Del árbol caído todo mundo hace leña”.
Luego, el juez manda publicar un edicto por dos veces, de siete en siete días, llamando a postores para que participen en el remate del inmueble. Para ello, deberán depositar el 10% del valor de los bienes a rematarse, y al hacerlo, se considerarán “postores”.
El día de la almoneda, el acreedor, el deudor y los postores participan en la audiencia y pueden hacer una oferta de comprarlo en una cantidad igual o superior a la que sirve para remate. Si la cantidad es mayor, se les hace saber a los demás postores, al acreedor y al deudor, para ver si pueden hacer una oferta mejor. Si la hacen, se repite este procedimiento, hasta que alguno de todos hace la mejor oferta. No habiendo otro que ofrezca más, ordena el juez que se le adjudique al mejor postor.
Si, en cambio, no hubo postores ni el deudor hizo oferta alguna, el acreedor puede solicitar que se le adjudique el bien en las dos terceras partes en que fue valuado.
Después de esto, el juez tiene que hacer una revisión del procedimiento, para ver que se hayan respetado todos los tiempos y derechos de las partes; si encuentra que lo fueron, se aprueba el remate en favor del acreedor. Éste, enseguida solicita al juez que envíe el expediente a un Notario, para que éste haga la escritura pública de compraventa judicial, en la que el juez, en compañía de su secretario, firmará ante el Notario, la escritura de compraventa judicial, en favor del acreedor.
Y así se consumó la venta. El notario redacta la escritura, la presenta al juez, quien la firma junto con su secretario; el notario manda pagar los impuestos que esta operación generó y envía luego la escritura al Registro Público para que inscriba el inmueble a nombre del acreedor-adjudicatario, y con ello termina el trámite de la compraventa judicial.
De nuevo se nos acabó el espacio, por lo que continuaremos la próxima semana llevando la Notaría a sus hogares, con un tema nuevo.
*Titular de la Notaría Pública Número 5 de Ensenada
diegomonsivais@notaria5ensenada.com
Para que haya sentencia, es necesario previamente que haya un juicio, pues la sentencia es la determinación que un juez hace, tras analizar las pruebas de la parte actora y la demandada, luego de determinar quién tiene la razón.
Si el juez considera que el demandado tiene la razón, deberá absolverlo del pago de lo debido y le deja a salvo sus derechos al acreedor para que, si lo desea, vuelva a demandar pero subsanando las deficiencias que tenía su demanda o sus pruebas.
Si por el contrario, el juez determina que el acreedor probó su demanda, entonces dictará sentencia en la que ordena que el deudor le pague a su acreedor la suma que éste probó al juez que su deudor le debía. Le hace saber al deudor que tiene un término (que oscila entre tres y diez días) para pagar su adeudo, bajo el entendido que de no pagar, los bienes embargados o hipotecados, propiedad del deudor, serán sacados a remate judicial y, con su producto, pagarse al acreedor.
Para ello, el juez manda pedir al Registro Público de la Propiedad que informe si el bien embargado o hipotecado tiene otros gravámenes, embargos o hipotecas. En caso que los haya, el juez los mandará llamar para que intervengan en el procedimiento de ejecución de sentencia, si así lo desean.
Después de esto se mandan valuar los bienes embargados o hipotecados y se informa que servirá de postura para participar en el remate, el equivalente a las dos terceras partes del precio en que fue valuado el inmueble. En otras palabras, si, por ejemplo, el bien inmueble fue valuado en un millón de pesos, las dos terceras partes de esta suma es la cantidad de $666,666.66 pesos, moneda nacional.
Como vemos, ya de entrada, el deudor está perdiendo una tercera parte de lo que vale su propiedad. Como dice el refrán: “Del árbol caído todo mundo hace leña”.
Luego, el juez manda publicar un edicto por dos veces, de siete en siete días, llamando a postores para que participen en el remate del inmueble. Para ello, deberán depositar el 10% del valor de los bienes a rematarse, y al hacerlo, se considerarán “postores”.
El día de la almoneda, el acreedor, el deudor y los postores participan en la audiencia y pueden hacer una oferta de comprarlo en una cantidad igual o superior a la que sirve para remate. Si la cantidad es mayor, se les hace saber a los demás postores, al acreedor y al deudor, para ver si pueden hacer una oferta mejor. Si la hacen, se repite este procedimiento, hasta que alguno de todos hace la mejor oferta. No habiendo otro que ofrezca más, ordena el juez que se le adjudique al mejor postor.
Si, en cambio, no hubo postores ni el deudor hizo oferta alguna, el acreedor puede solicitar que se le adjudique el bien en las dos terceras partes en que fue valuado.
Después de esto, el juez tiene que hacer una revisión del procedimiento, para ver que se hayan respetado todos los tiempos y derechos de las partes; si encuentra que lo fueron, se aprueba el remate en favor del acreedor. Éste, enseguida solicita al juez que envíe el expediente a un Notario, para que éste haga la escritura pública de compraventa judicial, en la que el juez, en compañía de su secretario, firmará ante el Notario, la escritura de compraventa judicial, en favor del acreedor.
Y así se consumó la venta. El notario redacta la escritura, la presenta al juez, quien la firma junto con su secretario; el notario manda pagar los impuestos que esta operación generó y envía luego la escritura al Registro Público para que inscriba el inmueble a nombre del acreedor-adjudicatario, y con ello termina el trámite de la compraventa judicial.
De nuevo se nos acabó el espacio, por lo que continuaremos la próxima semana llevando la Notaría a sus hogares, con un tema nuevo.
*Titular de la Notaría Pública Número 5 de Ensenada
diegomonsivais@notaria5ensenada.com
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