Compraventa de lotes urbanos en tierras ejidales (segunda parte)

En los casos de parcelas convertidas irregularmente en fraccionamientos, debe decirse que se violan múltiples disposiciones legales, agrarias, civiles, administrativas y penales. La ley agraria dispone expresamente la prohibición de dividir parcelas, haciendo diversas consideraciones al respecto, pero en esencia indicando que la parcela es la unidad mínima de fragmentación, esto es, que la parcela ejidal no admite división, porque ésta ya se dio al realizarse el cambio de destino de tierras de uso común (propiedad del colectivo; todo el ejido en su conjunto) a parcelado, habiéndose asignado a cada ejidatario la o las parcelas que la asamblea haya dispuesto le corresponden y en ese preciso acto legal, se hizo la división de la tierra en parcelas, por tanto ya no admite división, mucho menos en lotes o solares, lo cual en tal caso, en esa asamblea también podrían haberse asignado lotes, tomados de la porción de tierra de uso común, para convertirla en lotes y no en parcelas; por tanto, cualquiera que sea el caso, está prohibido fraccionar parcelas para convertirlas en lotes.

También se violan normas de carácter civil y administrativo, al no cumplir una serie de requisitos en la Dirección de Catastro y Control Urbano; entre otros, vialidades, servicios de agua y drenaje, cordones de banqueta y áreas verdes, además de la seguridad jurídica de la propiedad, a fin de poder generar escrituras a los compradores. En materia penal, el Código Penal Federal y el correlativo en todas las entidades del país, señala que … “comete el delito de fraude el que por sí o por interpósita persona, cause perjuicio público o privado al fraccionar y transferir o prometer transferir la propiedad, la posesión o cualquier otro derecho sobre un terreno urbano o rústico, propio o ajeno, con o sin construcciones, sin el previo permiso de las autoridades administrativas competentes, o cuando existiendo éste no se hayan satisfecho los requisitos en él señalados. Este delito se sancionará aún en el caso de falta de pago total o parcial. Para los efectos penales se entiende por fraccionar la división de terrenos en lotes”...

De todo lo anterior debe concluirse que la costumbre de lotificar parcelas, no tiene justificación jurídica de ninguna naturaleza. Resolver esta situación irregular implica retrotraer los actos mediante los cuales se hizo la asignación de parcelas, para realizar una nueva distribución de tierra, en lotes o solares. Otra posibilidad legal, sería la expropiación de dicha parcela, por parte de alguna institución gubernamental dedicada a cuestiones inmobiliarias, con lo cual saldría del dominio del titular de derechos parcelarios (vendedor) y sería entonces el gobierno quien vendería los solares y emitiría los títulos de propiedad, con el costo y precio correspondientes.

Evitar estas acciones ilegales en el fraccionamiento de parcelas, con el fin de venderlas en lotes, requiere planeación previa de los ejidatarios y de la asamblea ejidal. Antes de hacer una asignación formal de parcelas, debe considerarse la posibilidad de destinar esa tierra al asentamiento humano, con lo cual se evitarán, sanciones administrativas, demandas de parte de los compradores que con justa razón, exigirán sus escrituras o títulos y eventualmente denuncias penales que podrían culminar en medidas de privación de la libertad para los vendedores, por la comisión del delito de fraude, al fraccionar y vender lotes si las autorizaciones correspondientes.

*El autor es jurista especializado en derecho agrario y ambientalista

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