DESDE LA NOTARÍA

El notario y los copropietarios

Por Diego Monsiváis Franco*
miércoles, 12 de mayo de 2021 · 00:00

La copropiedad existe cuando dos o más personas son dueños de una sola cosa. Esta cosa puede ser un inmueble, es decir, un lote de terreno baldío, una casa habitación, un local comercial, o tratándose de muebles, puede ser un automóvil, etc.

Aquí nos vamos a referir exclusivamente a los inmuebles. Normalmente la copropiedad se da cuando un testador deja a todos sus hijos como dueños de todos sus bienes; o bien cuando les dona uno o varios inmuebles a todos sus hijos, por partes iguales.

En estos casos, todos los hijos son copropietarios, por partes iguales, en mancomún y proindiviso. Es decir, que todos y cada uno de ellos tienen un porcentaje de propiedad en un inmueble: Si son dos hijos, cada uno es dueño de la mitad; si son tres, cada uno es dueño de un 33%; si son cuatro, cada uno es propietario de un 25%, y así sucesivamente. Nadie tiene un pedazo; todos tienen un porcentaje. Por eso es indiviso; el porcentaje es el mismo para cada uno, porque la donación o herencia fue por partes iguales; y juntos, todos son dueños del todo, es decir, de todo el inmueble.

Con menor frecuencia se da el caso de que a una persona le ofrecen en venta un inmueble grande. El que lo quiere comprar no tiene suficiente dinero para pagar el precio completo y, por ende, invita a uno o varios amigos que juntos lo compren y lo conserven en propiedad, mientras deciden qué invertir y cómo invertir en ese inmueble.

Sin embargo, en todos los casos, la Ley no está inclinada a que haya copropiedad, pues es muy común que la copropiedad sea una fuente generadora de conflictos y problemas entre todos los copropietarios: Que uno quiere usar para sí la cosa y los demás no están de acuerdo; que uno quiere rentarla y los demás no quieren, etc. No logran ponerse de acuerdo y los pleitos empiezan. Por esta razón, la propia ley invita a los copropietarios a que dividan razonablemente el inmueble. De ahí que la propia Ley establezca que “nadie está obligado a permanecer en la indivisión”. Es decir, que si cualquiera de los copropietarios, sin motivo alguno ya no desea ser copropietario con los demás, el juez deberá conceder la división.

Si es un predio baldío, puede ser que no sea difícil dividir la propiedad, pues es sólo cuestión de saber si cada una de las porciones tiene el mismo valor, lo que usualmente así es.

Pero hay veces en que el valor no es igual, por ejemplo, cuando una porción del bien se encuentra en una esquina. Pues todos sabemos que las esquinas de todas las manzanas tienen mayor valor que las que se encuentran al centro del terreno. Entonces, para hacer la división deberá estarse al valor que cada porción del terreno tenga, de acuerdo con peritos en la materia.

Zanjado este problema, la propiedad será fácil de disolver y cada uno se quedará con una porción del inmueble de distintas medidas pero de valores iguales.

El problema reside cuando se trata, por ejemplo, de una casa habitación. Dividirla equitativamente resultará imposible, pues todos tendrían un espacio compartido con los demás, que casi equivale a permanecer en la indivisión.

Entonces la Ley resuelve esta cuestión, diciendo que si no se ponen de acuerdo, deberá procederse al remate del inmueble y dividirse el producto del precio entre cada uno de los copropietarios. Lamentablemente los remates no resultan en beneficio de los copropietarios, pues lo que algún interesado ofrezca, podrá ser muy por debajo del valor del inmueble y, entonces, todos estarán perdiendo el justo valor por sus respectivas porciones.

Pero, se nos acabó el espacio, por lo que continuaremos en la próxima semana hablando sobre este mismo tema, trayendo así la Notaría a sus hogares.

*Titular de la Notaría Pública Número 5 de Ensenada

diegomonsivais@notaria5ensenada.com

 

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