DESDE LA NOTARÍA

El notario y el fideicomiso, II parte

Por Lic. Diego Monsiváis Franco*
miércoles, 9 de junio de 2021 · 00:00

La semana pasada iniciamos este tema, en el que después de establecer la manera de identificar este negocio mercantil, pusimos un ejemplo.

Es importante aclarar que al hacerlo cometí un error, respecto del nombre que en el contrato de fideicomiso le correspondía a las partes.

En efecto, pusimos el ejemplo de un extranjero que adquiere en fideicomiso una casa junto a la playa. Dijimos también que a este contrato intervienen tres partes que se llaman fideicomitente, fiduciario y fideicomisario. Sin embargo al atribuirle a cada uno su nombre, cometí el error de designar como fideicomitente al propio extranjero, cuando lo correcto es así: El fideicomitente es la persona que aporta la casa junto a la playa al fideicomiso; y éste es la persona mexicana que era dueño de esa casa. Éste la aporta al fideicomiso, sin reservarse ya ningún derecho, ni de propiedad ni de posesión ni de ninguna otra naturaleza y la aporta con la instrucción que conserve la propiedad del inmueble que el mexicano entrega, a la institución de crédito, denominada fiduciaria y permita al extranjero, fideicomisario, que use y disfrute en exclusividad, la casa junto a la playa. O sea: Fideicomitente, el mexicano que era propietario de la casa; Fiduciario, el banco; y fideicomisario, el extranjero.

Ahora bien, para reforzar estos conceptos, vamos a poner otro ejemplo que sucedió mucho recién se permitió a los ejidos poder vender su parcela ejidal.

Cuando esta situación sucedió, muchos ejidatarios quisieron de inmediato vender sus parcelas, que permanecían sin cultivar y sin provecho alguno. Desde luego, tuvieron muchas ofertas, pero no todas muy apetecibles.

Dentro de estas ofertas no tan buenas, fue la de diversas empresas dedicadas a desarrollos inmobiliarios que deseaban adquirir grande cantidades de terreno para construir sobre los mismos fraccionamientos habitacionales. Sin embargo, no podrían comprar, pagando en efectivo, todas las tierras que querían y podían adquirir. Por ello, hicieron ofertas para comprar a crédito dichas tierras y, los ejidatarios no querían vender sus terrenos, arriesgando a perderlos, si las inmobiliarias quebraran o simplemente dejaran de pagarles por problemas de liquidez o de otra naturaleza.

Fue entonces que se decidieron recurrir al fideicomiso: Los ejidatarios entregarían la propiedad en fideicomiso a algún banco mexicano autorizado para celebrar negocios fiduciarios, con la finalidad de que mantuviera la propiedad del inmueble a disposición del propio ejidatario, mientras no le pagaran el precio de su parcela; y a disposición de la inmobiliaria para cuando terminara de pagarle. Y asunto resuelto. Ninguno arriesgaba nada ni necesitaba irse a juicio para resolver cualquier controversia que se presentara.

Y aquí, de nuevo, el resumen: Fideicomitente, el ejidatario; fiduciario, el banco mexicano que aceptara el fideicomiso; y fideicomisarios, en primer lugar, el ejidatario y, en segundo lugar, la inmobiliaria.

Claro que podría presentarse una variante: La inmobiliaria podría pedir la posesión del inmueble y empezar a fraccionar el terreno en lotes, calles, agua, electricidad, drenaje y cualquier otro beneficio sobre la tierra que formaría su o sus fraccionamientos.

Claro está, que si por cualquier motivo la inmobiliaria fallare en el cumplimiento de sus pagos al ejidatario, perdería en beneficio de éste toda la infraestructura que crearon. Y de nuevo, asunto resuelto para el ejidatario.

Otra vertiente más para este mismo caso es que si la inmobiliaria llegare a construir primero sus viviendas, antes de que el plazo para el pago de la parcela ejidal se llegare, estaría facultada la inmobiliaria a solicitar que el banco recibiera el importe de la venta, y una parte del precio o la totalidad iría a favor del ejidatario y el resto a la inmobiliaria. Y así el ejidatario recibiría pagos adelantados al precio de su parcela.

Pero, se nos agotó el espacio, por lo que continuaremos la próxima semana con este mismo u otro tema que pueda ser de interés a la ciudadanía, llevando así, de nueva cuenta, la Notaría a sus hogares.

*Titular de la Notaría Pública Número 5 de Ensenada

diegomonsivais@notaria5ensenada.com

 

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