La copropiedad y el derecho del tanto

En ocasiones adquirirnos un bien copropiedad. Usualmente sucede cuando heredamos o cuando nos los regalan o donan y en otras pocas ocasiones, cuando decididamente entramos en sociedad con otras personas para adquirir juntos un bien.
En estos casos estamos ante la institución legal de la copropiedad.
Debemos decir, de entrada, que la copropiedad es una institución jurídica que la misma Ley no quiere: "Nadie está obligado a permanecer en la indivisión". De ahí que cualquiera que esté en una situación como ésta, puede pedir a un juez que disuelva la copropiedad y la acción procede, pues la ley considera a la copropiedad como una fuente de conflictos y, por ello, da la acción de división a cualquiera que esté en la indivisión y quiera hacerla terminar, sin que los demás copropietarios tengan derecho a oponerse.
Claro está que puede toparse con el problema de que la cosa no pueda dividirse "cómodamente", como dice la Ley. En este caso, de no ponerse de acuerdo los copropietarios, lo que procede es vender la cosa y repartirse su precio entre cada uno de los copropietarios, en porcentajes que cada uno correspondan.
Es importante saber, sin embargo, que vender judicialmente es la peor opción que pueden tomar los copropietarios, pues el Código Procesal sólo contempla una posibilidad para la venta judicial: El bien se remata en las dos terceras partes de su valor real; lo que significa, automáticamente, una pérdida de una tercera parte de su valor, lo que es contrario a los intereses de las partes. Y esto es así porque nuestro Código de Procedimientos Civiles regula la "Venta Judicial" a través del remate de los bienes de los deudores, de quienes, como dice el dicho, "del árbol caído todos hacen leña" y, por lo mismo, sus bienes se rematan en las dos terceras partes de su avalúo.
Sin embargo, este mismo tratamiento que no debiera existir para la venta de un bien indiviso, y que los copropietarios quieren dividir, pero no se ponen de acuerdo y acuden con un juez, éste lo rematará de esta misma manera, en detrimento de los copropietarios.
Por ello, si los copropietarios quieren dividir su copropiedad y ésta no puede dividirse fácilmente, lo mejor es que ellos mismos la pongan en venta y obtengan el mejor precio posible en el mercado.
Otra de las características de la copropiedad es que, si un copropietario quiere vender su parte indivisa a cualquier tercero, es decir, a cualquiera que no pertenezca a la copropiedad, debe conceder a sus copropietarios, antes que a nadie, el derecho a comprarle su parte. A esto es lo que se le llama "El Derecho del Tanto", que, en términos coloquiales significa el derecho a comprar de un copropietario al os "tantos pesos" en que aquel quiera vender.
Nuestro Código Civil regula esto cuando dice en su artículo 960 que los copropietarios no pueden vender a un extraño su parte en la copropiedad, si antes no se las oferta a sus demás copropietarios. Por lo mismo, antes de proceder a la venta en favor de un tercero, debe notificarles a sus copropietarios que tiene una oferta para vender su parte en la copropiedad, de "tantos pesos". Esta notificación debe ser notarial o judicial. Es decir, fidedigna, o sea, que no haya duda alguna que todos los copropietarios fueron avisados de que uno o varios de sus copropietarios desean vender a cierto precio. Y, si no se hace esta notificación, la venta que haga el copropietario, será nula.
Una vez notificados los copropietarios, tienen un plazo de 8 días para informarle al que desea vender, que están interesados en comprar a ese mismo precio y bajo esas mismas condiciones y el que iba a vender a un tercero, está obligado a vendérselo a su o sus copropietarios.
Pero se nos acabó el espacio, por lo que continuaremos en la próxima semana llevando la Notaría a sus hogares.

*Titular de la Notaría Pública Número 5 de Ensenada    diegomonsivais@notaria5ensenada.com