La copropiedad Parte I

La copropiedad la podríamos definir, de una manera simple, como la participación que tienen dos o más personas en la propiedad de una cosa.
Es claro que una de las principales características de la copropiedad es que ninguno d ellos copropietarios sabe cuál es la parte que le corresponde, pues no está determinada en partes, sino en porcentajes.
Dos de las principales fuentes de la copropiedad es la donación y la herencia. Usualmente un padre o una madre pueden tomar la decisión de donar en vida una propiedad a todos sus hijos; lo mismo puede suceder con el testamento, sólo que para después de su vida.
En ambos casos se produce la copropiedad: En el segundo caso se les llama originalmente coherederos; y una vez que se divide lo "dividible", se convierten en copropietarios; en caso contrario son adjudicatarios o propietarios de una porción de la herencia.
La ley siempre ha encontrado en la copropiedad una posible fuente de conflictos; por ello, da una regla categórica: "Nadie está obligado a permanecer en la indivisión".
O sea, que la ley no obliga, sino que promueve que las copropiedades se dividan lo antes posible, para evitar conflictos entre sus dueños. De ahí la regla que se materializa en la posibilidad de que cada uno de los copropietarios pueda pedir la división de la cosa común, con la seguridad de que siempre ganará.
Claro que no siempre es posible dividir una cosa, como podría ser una casa habitación, por lo que en estos casos la Ley ordena que cuando la cosa no tenga cómoda división, se ordenará rematar el bien y dividir el producto entre sus copropietarios, en la proporción de que son copropietarios.
También existe la posibilidad de vender una porción de copropiedad, a quien la desee comprar. Un lote de terreno de baldío, por ejemplo, que es copropiedad de dos personas, una de ellas le propone a un tercero venderle su parte. Este tercer puede acceder a comprar el 50% de la copropiedad, con dos posibilidades frente a él: Ofrecer comprar a ambos copropietarios, o adquirir la parte de la copropiedad que admite cómoda división, para demandar luego esa división.
Sin embargo, antes se topará con un problema: el famoso llamado "Derecho del Tanto", que consiste en que antes de poder vender su parte un copropietario a un tercero, debe ofrecérsela a su copropietario, en el mismo precio y condiciones que el tercero se la ofreció comprar. Si el copropietario decide no comprar o simplemente no tiene dinero para comprar, por el transcurso de un lapso de tiempo corto, perderá su derecho "al tanto" (pagar el tanto que el otro está pagando) y el copropietario podrá entonces vender su parte de la copropiedad.
Es claro que para prevenir "componendas", la Ley exige que la notificación del "Derecho del Tanto" sea hecha por un Notario o por un Juzgado, para que no haya duda de que efectivamente el copropietario fue debidamente notificado y pueda ejercer su derecho "al tanto". También es claro que no puede afirmar que la está vendiendo a un precio muy alto, cuando en realidad la está vendiendo a su precio o más barata, previniendo así un fraude a su copropietario.
Pasado este "zipizape" y ya adquirida la mitad, el nuevo copropietario puede ofrecer al diverso copropietario la compra de su parte, o decidirse a construir sobre su mitad, una vez que el juez le otorgue lo que físicamente corresponde a su 50%.
En cualquiera de estos dos casos, el posible conflicto de copropietarios desapareció por la facilidad que la ley otorga a no permanecer en la indivisión y al "Derecho del Tanto".
Pero se nos acabó el espacio, por lo que continuaremos la próxima semana, llevando como siempre la Notaría a sus hogares.

*Titular de la Notaría Pública Número 5 de Ensenada

diegomonsivais@notaria5ensenada.com