Las garantías: ¿reserva de dominio o hipoteca?

Cuando una persona intenta vender su casa o un terreno y el comprador le ofrece comprarle en abonos, ¿cuál puede ser la mejor garantía que puede tener para asegurar los pagos: la reserva de dominio o la hipoteca?
Desde luego, ambas tienen sus pros y sus contras; sin embargo, procesalmente hablando, es decir, de llegar a tener qué demandar al comprador-deudor, no se convierte en propietario, pues la propiedad se la reserva el vendedor; y aunque quiera, no puede vender el inmueble que compró, ya que no es el dueño aún hasta que termine de pagar su precio. Y esto es así porque la reserva de dominio consiste en que el acreedor-vendedor se reserva el derecho de propiedad para sí y el vendedor “compra” como si se tratara de un arrendamiento, en el que lo que abone se podría tener como el pago de una renta.
Sin embargo, presenta una desventaja muy grande: si la venta que se hubiere realizado tiene que darse por terminada porque el comprador-deudor no pudo hacer el pago del inmueble que adeuda y el vendedor-acreedor lo demanda, éste tendrá que regresarle al comprador-deudor, las cantidades que le hubiere pagado hasta ese momento, más un interés legal sobre esa suma de dinero; por su parte, el comprador-deudor tendrá que pagarle al vendedor-acreedor, una renta por el uso del inmueble, si recibió y tomó posesión del inmueble, por el uso que le dio mientras estuvo en posesión del mismo.
La desventaja, en este caso, es del vendedor-acreedor, porque tendrá que regresarle al comprador-deudor las sumas de dinero que hubiere recibido de éste, más un interés sobre lo recibido hasta ese momento, lo que, en números reales, es una carga que tendrá que soportar el vendedor-acreedor.
No sucede lo mismo con la hipoteca. El vendedor-acreedor no tiene que devolverle nada al comprador-deudor, sino que, por el contrario, es él quien tiene qué pagar un interés convenido, sobre la suma adeudada, lo que representa una notoria ventaja para el vendedor-acreedor. Esto, claro está, sucede en el caso de que el vendedor-acreedor tenga que demandar al comprador-deudor, por el pago de lo que le adeuda.
Toda vez que no tiene que regresar nada del dinero que recibió, puesto que eso dependerá del valor que se le dé al inmueble al momento en que el deudor-hipotecario, al sacar a remate el inmueble que éste le había vendido al comprador-deudor, se determine en avalúo judicial.
Si no se presenta un postor cuando se saque a remate el inmueble, el acreedor-hipotecario se adjudicará el bien, convirtiéndose de nuevo en propietario del inmueble que le había vendido al comprador-deudor hipotecario.
Todo esto pone de manifiesto la ventaja procesal que represente la hipoteca sobre la reserva de dominio. La única ventaja de esta última es la facilidad con que se levanta la reserva de dominio; en cambio, en la hipoteca, deberá hacerse una nueva escritura para que el antiguo dueño de la casa o bien inmueble se convierta de nuevo el propietario del bien que le había vendido al deudor-hipotecario.
Por otra parte, y esto representa otra ventaja de la reserva de dominio, es que cuando se constituye se establece en la propia escritura de compraventa. En cambio, cuando se pretende hipotecar, usualmente se hace en dos escrituras: Una de compraventa y otra de hipoteca, aunque podrían hacerse en la misma, desde el punto de vista notarial y procesal es más conveniente que se haga en dos escrituras.
Pero, de nuevo, se nos acabó el espacio, por lo que dejamos para la próxima la continuación de este tema o el inicio de uno nuevo, para así seguir llevando la Notaría a sus hogares.

*Titular de la Notaría Pública Número 5 de Ensenada

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