Zonas urbanas y comercio de predios en terrenos nacionales

Durante el procedimiento de regularización de un terreno nacional, eventualmente el posesionario decide vender el predio (en realidad solamente puede vender los derechos posesorios); para ello deben observarse algunas cuestiones.

Como en la compra de cualquier bien inmobiliario, es necesario tomar precauciones, se debe conocer con detalle todo lo relacionado con el predio que se pretende adquirir. Desde dos posiciones debe ser el análisis, primero desde el comprador, quien deberá ser mexicano, mayor de edad y no tener en propiedad cualquiera que sea su régimen, más tierra que la estipulada por la ley agraria para el límite de la pequeña propiedad.

Desde luego verificar la existencia y estatus de la solicitud de regularización de dicha tierra ante la secretaria de desarrollo agrario territorial y urbano que debe tener el vendedor. Cumplido esto, bastará formalizar la compra mediante la figura de cesión de derechos, ante fedatario público y llevar el testimonio correspondiente a la Sedatu para que continúe el trámite el cesionario (comprador).

La otra parte a revisión lo es a cargo del vendedor, a quien debe examinársele si ha cumplido con todos los requisitos que pide la ley agraria en estos casos; igualmente ser mexicano, mayor de edad, haber estado en posesión de la tierra por lo menos durante los últimos tres años a partir de haber presentado la solicitud de compra de tierra a la nación; haberlo acreditado fehacientemente y no tener conflicto con nadie por el terreno en posesión.

Cumplido todo esto, el comprador o cesionario continuará el trámite de regularización, beneficiándose del tiempo que el cedente ha poseído el terreno presunto nacional, por ser su causahabiente, hasta obtener el título de propiedad que deberá expedir el gobierno federal por conducto de la Sedatu.

Po otra parte, en la actualidad existen polígonos de terrenos nacionales cercanos a las manchas urbanas, donde se han posesionado gran cantidad de personas con fines de vivienda. Este fenómeno social debería regularse en la norma agraria.

Antes de analizarlo es prudente comentar que el sentido original de las disposiciones legales para este tipo de tierra, lo es para cuestiones productivas, agropecuarias, forestales o con fines relacionados, sin embargo la propia legislación previene que las entidades públicas, estados y municipios tendrán prioridad para adquirir dichas tierras para destinarlas a los servicios públicos o para el crecimiento urbano.

En la mayoría de los casos donde el crecimiento poblacional ha invadido este tipo de propiedad nacional, la regularización en favor de los avecindados posesionarios, sean de buena o mala fe, se ha tornado tortuosa, porque el procedimiento para ello no es ágil, tardando décadas en lograrse la titulación, lo cual genera gran incertidumbre, conflictos y abusos de líderes que aprovechan la ausencia de la autoridad para vender promesas de regularización de lotes.

Lo conveniente es que dichas superficies impactadas por viviendas, deban transferirse a las entidades locales (gobiernos) para que estas procedan de inmediato a la expedición de títulos en favor de los posesionarios, pero ello debe hacerse de manera rápida y con dispensa de trámites ociosos que hoy entorpecen la regularización de los solares en favor de los ciudadanos.


*El autor es jurista especializado en derecho agrario y promotor de economía solidaria

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