El notario y los copropietarios, Segunda Parte

La semana pasada empezamos este tema. Vimos algunos de los casos en que la copropiedad se presenta y que es aquellos en los que una sola cosa pertenece a varios dueños, ya sea por partes iguales o desiguales: Cada uno tiene un porcentaje sobre la propiedad del inmueble y ese porcentaje puede ser igual para cada parte o puede ser distinto. Ejemplo: Uno puede tener el 20% del inmueble, otro el 30%, otro el 10% y otro el 40% y así sucesivamente.

También explicamos cómo es que se produce generalmente la copropiedad y cómo la ley procura que las copropiedades se disuelvan, en razón de los conflictos que pueden generarse entre los copropietarios.

Vimos que la forma más sencilla es cuando el bien admite fácil y cómoda subdivisión, pues no hay problema en volver el porcentaje en una parte o pedazo del inmueble. También vimos cuando no es fácil y la manera como esta división se complica o termina en un remate del bien inmueble.

La parte que no vimos es cuando, por ejemplo, un bien inmueble constante de departamentos, genera rentas. En este caso, los copropietarios deben ponerse de acuerdo y designar de entre ellos a un administrador que se encargue de cobrar las rentas, deducir los gastos, rendirles cuentas a los copropietarios y entregar a cada uno la porción de dinero que le corresponde en la copropiedad, que es precisamente el porcentaje que tiene en el bien indiviso.

Éste administrador debe también declarar los ingresos de los copropietarios ante el fisco y pagar los impuestos que a cada uno le corresponde por esos ingresos que obtuvo de las rentas del inmueble.

A este administrador puede dársele un poder y mandato especial o general para pleitos y cobranzas y actos de administración, para que actúe a nombre de todos los copropietarios; cobre las rentas por la vía voluntaria o demandar a los inquilinos morosos ante los tribunales locales; contratar abogados para que litiguen esos adeudos de los inquilinos y, en general, realizar todos aquellos actos para que la administración que realiza sea sana y cada copropietario reciba puntualmente el porcentaje que queda de las rentas, menos los gastos ocasionados, dividido todo entre los copropietarios, según el porcentaje que tienen en la copropiedad.

El mismo fisco exige en estos casos que se nombre un representante común, para a él dirigirle todas las notificaciones que con motivo de los impuestos sea necesario hacer.

Desde luego, si un administrador se conduce incorrectamente, los restantes copropietarios pueden quitarle libremente la administración, a condición de que los votos por porcentaje sean mayoritarios y, si le otorgaron un poder y mandato como el antes narrado, revocarle ese poder y mandato y designar de entre los restantes copropietarios a otro administrador de los bienes comunes.

Es aquí otro caso en los que usualmente vemos conflictos, que son precisamente los que la Ley quiere evitar, y más específicamente el Código Civil que es el que regula estas situaciones.

Y así, también establece que si el administrador no rinde cuentas, también puede removérsele del cargo y revocarle el poder o mandato.

Otro aspecto que es evidente, es que los copropietarios deben celebrar un convenio de copropiedad, en el que se establece todas las obligaciones que corresponden al administrador, se establecen las causas de revocación del cargo y el otorgamiento o no de un poder y mandato general o especial, para pleitos y cobranzas y actos de administración. Nunca se le debe dar un poder y mandato para actos de dominio. Todas las reglas que van a regir esta copropiedad, específicamente, quedarán documentados en el mencionado contrato y así se evitan malos entendidos.

Pero, de nuevo, se nos acabó el espacio, porque en la próxima semana continuaremos con un tema distinto para así estar llevando la Notaría a sus hogares.

*Titular de la Notaría Pública Número 5 de Ensenada

diegomonsivais@notaria5ensenada.com