El notario y el fideicomiso

El Fideicomiso es una institución jurídica o negocio jurídico que puede resultar complicado entender, por lo que procuraré explicarlo lo más sencillo posible, para que pueda ser entendido por todos.

A través del fideicomiso, una persona aporta un bien a una institución de crédito, para que ésta lo destine a un fin lícito que él mismo le encarga, en beneficio de él mismo o de un tercero.

Al que aporta los bienes se le llama FIDEICOMITENTE; al Banco que los recibe se le llama FIDUCIARIO; y al beneficiario del fideicomiso se le llama FIDEICOMISARIO.

Veamos el ejemplo más común y más sencillo: Los extranjeros no pueden adquirir bienes inmuebles, terrenos, casas o edificios dentro de lo que se conoce como la zona prohibida. Esta zona prohibida o restringida la establece la propia Constitución Mexicana: En una franja de 100 kilómetros de las fronteras y de 50 kilómetros en las costas, los extranjeros no pueden adquirir inmuebles.

De ahí que si desean, como usualmente es, comprar una casa o un terreno junto a la playa, no podrán hacerlo. Pero, a fin de permitir la inversión extranjera a este respecto, se le puede permitir adquirirlo, pero sólo a través de un fideicomiso.

Así, el extranjero acude ante una institución bancaria y le hace saber que quiere adquirir una casa junto a la playa y que ya tiene vista la casa y a su propietario. Que se ha puesto de acuerdo con éste y que está dispuesto a pagarle el precio, sujeto a que la institución bancaria sea la dueña de la casa junto a la playa, y él pueda usarla y disfrutarla. El Banco solicita un permiso para ello a la Secretaría de Relaciones Exteriores y, si acepta dárselo se lo comunica al extranjero y crea un fideicomiso al que se aporta la casa, con la única finalidad de que el banco conserve la propiedad de la casa y deje al extranjero usar y disfrutar su casa junto a la playa. El extranjero es el FIDEICOMITENTE, el banco es el FIDUCIARIO y, en este caso, el propio extranjero es el FIDEICOMISARIO.

De esta manera, el extranjero logra poder disfrutar de una casa junto a la playa, como a él le gusta, pero no será el propietario, sino que el dueño de la casa junto a la playa será exclusivamente el Banco. La duración de estos fideicomisos es de 50 años, prorrogables. El extranjero pagó al mexicano dueño original de la casa el precio por la “venta”, el banco se vuelve el propietario, sólo para “guardarle” la propiedad del inmueble, mientras el extranjero lo desee.

Si el extranjero quiere, puede rentar la casa durante los períodos en los que él no pueda habitarla, notificándole al Banco esto y, si desea “venderla”, da instrucciones al banco Fiduciario para que entregue la propiedad a quien el extranjero le indique y el propio extranjero recibe su dinero.

Si el que “compra” es a su vez extranjero, puede modificarse el permiso que ya había otorgado por 50 años para que continúe le nuevo extranjero en el uso y disfrute de la casa, menos los años que ya hubieren transcurrido. Al igual que en el caso anterior, el banco fiduciario firmará la escritura a través del que se transmita la propiedad del inmueble, previa instrucción que le dé el Fideicomisario original al banco.

De esta manera, aunque continuamente vemos extranjeros junto a las playas, debemos tener en cuenta que ellos no son los propietarios, sino sólo quienes disfrutan de esos inmuebles por períodos limitados a los 50 años.

Pero, se nos acabó el espacio, por lo que dejamos aquí lo narrado y continuaremos la próxima semana con este mismo tema o con uno nuevo, para así seguir llevando la Notaría a sus hogares.

*Titular de la Notaría Pública Número 5 de Ensenada

diegomonsivais@notaria5ensenada.com