El notario y el contrato de arrendamiento II parte

La semana pasada empezamos a ver este contrato. Decíamos que, en principio, los Notarios no intervenimos en la elaboración de estos contratos en favor de las partes, a no ser que ellas mismas lo soliciten. Esto se debe a que la Ley no exige que estos contratos sean celebrados ante Notario, excepto en aquellos casos en que se trate de fincas rústicas, como ranchos, viñedos, etc. Fuera de estos casos, el contrato es privado y se hace ante las mismas partes que lo celebran.
El mejor tipo de contratos por escrito que se hayan en el mercado, son los que venden en las mismas papelerías, pues contienen todo lo necesario para que los contratos reúnan todos los requisitos que la Ley exige para ellos. Esto no significa que, si alguna o algunas de las partes quisieren que un Notario se los redacte, de acuerdo con sus propias necesidades, éste podrá hacerlo sin el mayor problema.
Sin embargo, en lo que insistí y debo seguir insistiendo, es en la necesidad de que exista SIEMPRE un contrato de arrendamiento por escrito, cada vez que desee celebrarse este tipo de contratos.
Y esto es muy importante, tanto para el inquilino, pero, sobre todo, para el dueño o arrendador, pues sin este contrato por escrito, el arrendador corre un gran riesgo de que, al paso del tiempo, el inquilino deje de pagar la renta, pues entonces, el arrendador tendrá doble problema para poder cobrarle la renta o para sacar al inquilino que no la quiere pagar, pues sin ese contrato escrito de arrendamiento, el arrendador no puede demandar ante un Juez para que el inquilino le pague la renta.
Este tipo de demanda se le complica mucho al arrendador, pues deberá previamente a demandarlo iniciar un procedimiento judicial para probar la existencia del contrato de arrendamiento, con un par de testigos, que sepan todas las cláusulas principales del contrato de arrendamiento, como el precio, forma de pago, lugar de pago, etc. Y, sin este requisito previo, el arrendador o dueño no podrá demandar a su inquilino.
En cambio, para el inquilino esto no es tan grave, pues conforme a la Ley, a quien toca comprobar la existencia del contrato de arrendamiento es al dueño rentero de la finca. El inquilino no tiene que probar nada. Pero si, por ejemplo, el dueño perdió el contrato de arrendamiento y trata de probarlo con testigos y éstos resultan falsos, el inquilino puede probar la falsedad de los testigos y ganar el juicio mediante el que se le demanda el pago de rentas o la terminación del contrato de arrendamiento.
Otro problema, -mucho más serio que el anterior-, consiste en que sin tener un contrato de arrendamiento por escrito y habiendo transcurrido ya mucho años de él como arrendador y de su inquilino, y el arrendador pierde su contrato, el inquilino puede demandar al dueño de la cosa arrendada y exigir que se le declare a él como propietario del predio que ha venido ocupando como inquilino, aduciendo que no lo hace como arrendatario, sino como dueño, pues afirma que el dueño le regaló esa casa y presente a varios testigos para probarlo.
Es este caso, el arrendador se encuentra en serios problemas, pues de no defenderse o defenderse correctamente, puede, en efecto, perder su propiedad.
De ahí la importancia para que el dueño de la finca no deje de tener siempre a la mano su contrato de arrendamiento.
Pero, además de este problema, el dueño de la finca puede tener otros tipos de problemas si pierde el contrato de arrendamiento, como que el inquilino ofrezca pruebas para demostrar que la renta que le cobraba era menor de lo que lo demanda el arrendador. Circunstancia que tendrá qué probar el dueño de la finca, so pena de tener que aceptar una renta menor a la acordada.
Pero, por hoy, se nos acabó el espacio, por lo que dejaremos para la próxima semana la continuación de este tipo de contratos y seguir llevando así la Notaría a sus hogares.

*Titular de la Notaría Pública Número 5 de Ensenada

diegomonsivais@notaria5ensenada.com